第516章 高位套现房产！！！(2/2)
一组对比数据。
霓虹1990年房地产泡沫破裂前的居民杠杆率、房价收入比、租售比，和美国2006年次贷危机前的同类数据。
旁边列着中国当前的数据——大部分已经接近，甚至超过前两者的峰值。
“爸，您的意思是……”
李向阳抬起头，眼神凝重。
“是时候卖房子了。”
“除了自住房产，还有讯芯总部园区这种战略核心外，其他全部抛掉。”
李思源忍不住问道：
“爷爷，现在市场这么好，大家都在抢着买呢。”
“思源，泡沫在破裂之前，所有人都会找理由证明‘这次不一样’。”
“霓虹泡沫时，他们说‘土地永不贬值’...美国次贷危机时，他们说‘股价永远上涨’......”
“现在，每个人都会告诉你：一线城市核心区永远涨，中国的城镇化还没结束，改善性需求还很大……”
“但道理归道理，规律归规律。”
李长河走回书桌前，在白纸上画了一个链条：
流动性收紧 -＞ 资产价格停滞 -＞ 高杠杆持有者压力骤增 -＞ 抛售引发踩踏 -＞ 银行抵押品价值缩水 -＞ 信贷进一步收紧
“这个链条一旦启动，就会自我强化。”
李长河放下笔。
“而我们现在，站在链条的起点...如果等它转到中间环节再行动，就来不及了。”
李向阳看着那个链条，脑子里快速掠过各种可能性。
“爸，我信您的判断，但操作上有几个问题。”
“第一，一千多亿的资产怎么卖...集中抛售会引发市场恐慌，我们自己也会卖不出价。”
“第二，回收的资金往哪放，一千多亿现金投什么...美股在历史高位，A股刚跌了一波，债券收益太低，黄金不靠谱……”
三天后，再次召开家族扩大会议。
这次除了核心成员，还来了几位老臣：
负责沪市物业的老吴，鹏城的老郑，港岛的阿杰也专程飞了过来。
当李长河说出“未来一年，有序抛售绝大多数投资性不动产”的决定时，会议室炸了。
老陈第一个站起来，脸涨得通红。
他跟了李家十几年，从一个小分析师做到投资总监，一直以稳重着称...但这次他稳不住了。
“老爷子，三思啊！”
“咱们这些都是精挑细选的核心资产...现在市场虽然有点过热，但长期价值摆在那里！”
他顿了顿，又补了一句：
“况且，这么大规模的资产置换，交易成本会非常惊人——税费、佣金、资金占用成本，保守估计要损失总价值的8%到10%，就是一百多亿啊！”
负责沪市的老吴也急了。
“别的不说，就陆家嘴那层楼，现在租给国际投行，年租金收益率还有4%。”
“卖了之后，上哪儿找这么稳定的现金流去？！”
鹏城的老郑说话更直接。
“老爷子，我知道您担心风险...但中国楼市调控十几年了，哪次不是越调越涨？”
“万一卖早了，后面再涨上去，咱们可就成笑柄了！’”
就连一向稳重的财务总监老周，也委婉地劝道：
“资产置换是大事，需要时间...是不是再观察观察？”
“等下半年经济数据出来，等政策更明朗一些……”
会议室里七嘴八舌，都是反对声。
李思源听得手心出汗。
他也想开口劝，但被父亲用眼神制止了。
等所有人都说得差不多了，李长河才缓缓抬起手。
“各位都有道理，但我想问一个问题。”
“如果楼市真出现系统性回调，比如整体下跌20%、30%……甚至更多，我们的资产会怎样？”
随后，李长河示意助手打开投影。
屏幕上出现一张表格，左边是资产类别，右边是不同跌幅下的缩水金额。
“我来算算。”
他指着第一行：
“我们不动产估值一千四百二十七亿...如果下跌20%，就是缩水二百八十五亿，下跌30%是四百二十八亿。”
他调出另一组数据，密密麻麻的数字：
“如果这些物业的租金也跟着下跌呢？如果租户退租、空置率上升呢？如果银行收紧贷款、抵押物价值缩水呢？”
“如果再加上交易成本、税费、资金占用的机会成本……”
霓虹1990年房地产泡沫破裂前的居民杠杆率、房价收入比、租售比，和美国2006年次贷危机前的同类数据。
旁边列着中国当前的数据——大部分已经接近，甚至超过前两者的峰值。
“爸，您的意思是……”
李向阳抬起头，眼神凝重。
“是时候卖房子了。”
“除了自住房产，还有讯芯总部园区这种战略核心外，其他全部抛掉。”
李思源忍不住问道：
“爷爷，现在市场这么好，大家都在抢着买呢。”
“思源，泡沫在破裂之前，所有人都会找理由证明‘这次不一样’。”
“霓虹泡沫时，他们说‘土地永不贬值’...美国次贷危机时，他们说‘股价永远上涨’......”
“现在，每个人都会告诉你：一线城市核心区永远涨，中国的城镇化还没结束，改善性需求还很大……”
“但道理归道理，规律归规律。”
李长河走回书桌前，在白纸上画了一个链条：
流动性收紧 -＞ 资产价格停滞 -＞ 高杠杆持有者压力骤增 -＞ 抛售引发踩踏 -＞ 银行抵押品价值缩水 -＞ 信贷进一步收紧
“这个链条一旦启动，就会自我强化。”
李长河放下笔。
“而我们现在，站在链条的起点...如果等它转到中间环节再行动，就来不及了。”
李向阳看着那个链条，脑子里快速掠过各种可能性。
“爸，我信您的判断，但操作上有几个问题。”
“第一，一千多亿的资产怎么卖...集中抛售会引发市场恐慌，我们自己也会卖不出价。”
“第二，回收的资金往哪放，一千多亿现金投什么...美股在历史高位，A股刚跌了一波，债券收益太低，黄金不靠谱……”
三天后，再次召开家族扩大会议。
这次除了核心成员，还来了几位老臣：
负责沪市物业的老吴，鹏城的老郑，港岛的阿杰也专程飞了过来。
当李长河说出“未来一年，有序抛售绝大多数投资性不动产”的决定时，会议室炸了。
老陈第一个站起来，脸涨得通红。
他跟了李家十几年，从一个小分析师做到投资总监，一直以稳重着称...但这次他稳不住了。
“老爷子，三思啊！”
“咱们这些都是精挑细选的核心资产...现在市场虽然有点过热，但长期价值摆在那里！”
他顿了顿，又补了一句：
“况且，这么大规模的资产置换，交易成本会非常惊人——税费、佣金、资金占用成本，保守估计要损失总价值的8%到10%，就是一百多亿啊！”
负责沪市的老吴也急了。
“别的不说，就陆家嘴那层楼，现在租给国际投行，年租金收益率还有4%。”
“卖了之后，上哪儿找这么稳定的现金流去？！”
鹏城的老郑说话更直接。
“老爷子，我知道您担心风险...但中国楼市调控十几年了，哪次不是越调越涨？”
“万一卖早了，后面再涨上去，咱们可就成笑柄了！’”
就连一向稳重的财务总监老周，也委婉地劝道：
“资产置换是大事，需要时间...是不是再观察观察？”
“等下半年经济数据出来，等政策更明朗一些……”
会议室里七嘴八舌，都是反对声。
李思源听得手心出汗。
他也想开口劝，但被父亲用眼神制止了。
等所有人都说得差不多了，李长河才缓缓抬起手。
“各位都有道理，但我想问一个问题。”
“如果楼市真出现系统性回调，比如整体下跌20%、30%……甚至更多，我们的资产会怎样？”
随后，李长河示意助手打开投影。
屏幕上出现一张表格，左边是资产类别，右边是不同跌幅下的缩水金额。
“我来算算。”
他指着第一行：
“我们不动产估值一千四百二十七亿...如果下跌20%，就是缩水二百八十五亿，下跌30%是四百二十八亿。”
他调出另一组数据，密密麻麻的数字：
“如果这些物业的租金也跟着下跌呢？如果租户退租、空置率上升呢？如果银行收紧贷款、抵押物价值缩水呢？”
“如果再加上交易成本、税费、资金占用的机会成本……”